Po okresie stagnacji w sektorze inwestycji budowlanych zaobserwować można wyraźne ożywienie. Ustąpienie kryzysu gospodarczego, szybsze tempo rozwoju rynku oraz zbliżające się mistrzostwa Europy w piłce nożnej Euro 2012 zachęciły deweloperów do realizacji nowych przedsięwzięć.

Kompleksowa koordynacja szerokiego zakresu prac nad projektami może jednak wykraczać poza możliwości inwestora i skłaniać go do skorzystania z usług generalnego wykonawcy. W ten sposób inwestor zyskuje partnera, który zobowiązuje się zapewnić realizację całości robót budowlanych niezbędnych do wykonania danej inwestycji, gwarantując przy tym profesjonalne i efektywne przeprowadzenie procesu budowlanego. Między inwestorem a generalnym wykonawcą może dochodzić jednak do sporów, najczęściej w zakresie rozliczeń finansowych, które nie znajdują uregulowania w umowie.

Podstawowe obowiązki generalnego wykonawcy
Generalny wykonawca – przy pomocy współpracujących z nim podwykonawców – podejmuje się realizacji wszystkich robót budowlanych niezbędnych do ukończenia zaplanowanych obiektów, wchodzących w skład danej inwestycji. To na nim spoczywa pełna odpowiedzialność wobec inwestora za kompleksowe wywiązanie się z warunków umowy o roboty budowlane.

Do generalnego wykonawcy należy także obowiązek zawarcia bezpośrednich umów z podwykonawcami poszczególnych rodzajów robót budowlanych, koordynacja działań podejmowanych przez podwykonawców w czasie budowy oraz kontrola kompletnego, terminowego i należytego pod względem jakości wykonania wszystkich robót realizowanych przez podwykonawców. Pamiętać jednak należy, że zgodnie z przepisami wprowadzonymi do Kodeksu cywilnego w 2003 roku, generalny wykonawca zobowiązany jest uzyskać zgodę na zatrudnienie konkretnego podwykonawcy oraz uzgodnić warunki tego zatrudnienia z inwestorem. Uzyskanie takiej zgody w żadnym razie nie zmienia jednak zasady, zgodnie z którą generalny wykonawca – z chwilą podpisania umowy z inwestorem – zaciąga samodzielnie zobowiązanie do wykonania własnym staraniem całej inwestycji i w konsekwencji odpowiada względem inwestora zarówno za siebie, jak i za swoich podwykonawców .

Roboty dodatkowe
Często dopiero w toku budowy okazuje się, że konieczne jest wykonanie tzw. robót dodatkowych. Z uwagi na to, że prace te nie zostały przewidziane, a tym samym uwzględnione w umowie między inwestorem a generalnym wykonawcą, może dojść do sporów na tle ich rozliczenia finansowego. Zlecenie robót dodatkowych należy traktować jak rozszerzenie zawartej wcześniej umowy, co wymaga szczegółowego uregulowania z inwestorem zarówno potrzeby takich robót, jak i zakresu oraz warunków ich wykonania jeszcze przed przystąpieniem do ich realizacji. Niestety, generalny wykonawca i podwykonawcy często nie pamiętają o tym fakcie, co staje się przyczyną skomplikowanych sporów o zapłatę wynagrodzenia za roboty dodatkowe wykonane bez uprzedniego uzyskania ich akceptacji ze strony inwestora.

Wynagrodzenie generalnego wykonawcy
Do chwili obecnej nie zostały również prawnie określone zasady stosowania wynagrodzenia ryczałtowego za wykonanie robót budowlanych – najczęściej obecnie spotykanej formy prawnej gratyfikacji generalnego wykonawcy. Tego rodzaju wynagrodzenie jest jednak w praktyce obrotu prawnego traktowane co do zasady jako stałe, nie podlegające po jego ustaleniu późniejszym korektom i to niezależnie od zakresu oraz wartości robót, jakie ostatecznie mogą okazać się niezbędne do wykonania. Granice ryzyka, jakie przyjmuje na siebie generalny wykonawca godząc się na ustalenie wynagrodzenia ryczałtowego, nie są zatem dokładnie wyznaczone, a w wypadku nieprzewidzianych okoliczności trudno o ustalenie, która ze stron ponosi odpowiedzialność za pokrycie wynikłych z tego powodu kosztów. Dla uniknięcia konfliktów na tym tle, pożądane jest więc uregulowanie szczegółowych zasad stosowania wynagrodzenia ryczałtowego w umowie zawieranej między inwestorem a generalnym wykonawcą.

Odstąpienie od umowy
W wypadku, kiedy inwestor ma wątpliwości co do jakości robót realizowanych przez generalnego wykonawcę lub podwykonawcę albo jeśli uważa, że roboty wykonywane są w sposób niezgodny z zawartą umową, na podstawie Kodeksu cywilnego ma on prawo do odstąpienia od umowy zawartej z generalnym wykonawcą. Wykonawcy przysługuje jednak na poprawienie uchybień dodatkowy termin. Dopiero po jego upływie - jeśli inwestor nadal ma zastrzeżenia do jakości robót – może w drodze jednostronnego oświadczenia woli rozwiązać umowę z generalnym wykonawcą albo powierzyć dalsze roboty innemu podmiotowi na koszt i ryzyko generalnego wykonawcy.

Prawo do odstąpienia od umowy ma zastosowanie również w razie niedotrzymania przez generalnego wykonawcę terminu ukończenia swoich zobowiązań. Także w tym przypadku – o ile w umowie nie zastrzeżono inaczej – wymagane jest wyznaczenie generalnemu wykonawcy dodatkowego terminu na wykonanie opóźnionych robót oraz konieczny jest bezskuteczny upływ tego terminu.
***
Powierzenie realizacji inwestycji generalnemu wykonawcy niewątpliwie przynosi inwestorowi liczne korzyści. Dotyczy to zwłaszcza dużych inwestycji, wymagających specjalistycznej wiedzy technicznej z zakresu budownictwa oraz umiejętnego organizowania i koordynowania rozległego procesu budowy, a także doświadczenia we współpracy z podwykonawcami. Jednak, ponieważ pojęcie "generalny wykonawca" nie ma definicji ustawowej, nadal brak jest odpowiednich regulacji prawnych odnoszących się wprost do warunków współpracy nawiązywanej między inwestorem a generalnym wykonawcą.

Dla uniknięcia spornych sytuacji zarówno inwestor, jak i generalny wykonawca powinni więc dokładnie przeanalizować treść umowy oraz zadbać o notowanie kontraktowe zdarzeń. Zapewni to sprawną współpracę, bez ryzyka nieuzasadnionych roszczeń oraz sporów.

Tomasz Mizikowski, radca prawny, wspólnik, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto